Spory i kłótnie o kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty „frankowe” stały się niemal polityczne i mogą być jednym z wiodących tematów nadchodzącej kampanii wyborczej. Pora więc żeby uchylić nieco rąbka tajemnicy a właściwie przyjrzeć się bliżej tej skomplikowanej materii. Nim dojdziemy do oceny dzisiejszych zachowań klientów i polityków garść informacji, która być może osobom nie związanym z bankowością pozwoli na w miarę obiektywną ocenę.
- Kredyt walutowy. Od momentu boomu kredytowego, który rozpoczął się w końcówce 2007 roku i trwał nieprzerwanie niemal do połowy 2009 roku, media, komentatorzy, bankowcy i pośrednicy używają stale określenia „kredyt walutowy”. Jest to oczywista nieprawda. Banki nie udzielały żadnych kredytów walutowych a kredytów INDEKSOWANYCH do waluty obcej. Jest zasadnicza różnica pomiędzy tymi dwoma terminami. Żeby nie przynudzać i nie tworzyć doktoratu, kredyt indeksowany jest kredytem udzielanym w polskich złotych przeliczanym według uznania na kurs dowolnej waluty obcej jaką ma w ofercie Bank. Poza szwajcarskimi frankami, udzielano kredytów indeksowanych do funta, dolara, euro a nawet japońskiego jena. W przypadku kredytu walutowego kredyt byłby udzielony i uruchomiony w walucie obcej. Klient musiałby więc założyć sobie konto walutowe. Spłata następowałaby również w walucie zaciągniętego kredytu. To jednak zmusiłoby banki do poniesienia przynajmniej części ryzyka ponieważ taką walutę ( jeśli bank jej nie posiadał w nadmiarze ) bank musiałby kupić na rynku międzybankowym. W przypadku kredytu indeksowanego takiej potrzeby nie było. Ot, bank udzielał kredytu w PLN przeliczając sobie wg. algorytmu kurs po dowolnie przez siebie obranej wielkości. Nieprawdą jest więc twierdzenie, że bank czymkolwiek ryzykował. Tutaj dochodzimy do drugiego aspektu jakim jest niesławny SPREAD.
- Spread czyli różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty. W tej materii banki przyjęły rolę zwykłych kantorów walutowych. O ile jednak w kantorach różnice pomiędzy cenami kupna i sprzedaży niewiele się od siebie różnią ( nieważne w jakim mieście ) o tyle banki ustalały i ustalają sobie różnice kursowe „po uważaniu”. Stąd nie rzadkie różnice pomiędzy bankami wynoszące nawet 20% i więcej ! Już w momencie podpisania umowy kredytowej i wniosku o uruchomienie kredytu klient zaciągający kredyt indeksowany tracił. I to tracił niemało. Piszę tracił chociaż chodzi o wielkość kapitału do spłaty. Przykład. Umówmy się , że kurs kupna np. franka wynosił w dniu uruchomienia kredytu 2 zł. Kurs sprzedaży 2,20 zł. Zaciągamy kredyt w równowartości 400 tys. zł. Bank „udziela” nam kredytu 200 tys. franków ale do spłaty od razu mamy nie 200 tys x 2 = 400 tys zł ale 200 tys x 2,2 = 440 tys zł. Ponieważ nasz kapitał i raty bank przelicza po kursie sprzedaży. Innymi słowy w tym konkretnym przypadku już na starcie mamy do oddania o 40 tys. zł więcej niż wzięliśmy. I to jeszcze bez odsetek. To nie koniec drenowania kieszeni kredytobiorcy. Mamy jeszcze kolejny smaczek w postaci tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu czyli miraż bezpieczeństwa. Banki ochoczo udzielały kredytów na 100% wartości nieruchomości. Ba, były i takie , które oferowały finansowanie 120% wartości nieruchomości. Z jednym zastrzeżeniem. Jeśli klient nie miał środków na tzw. wkład własny, który banki wyznaczyły sobie jako 20% wartości kredytu to obligatoryjnie, podkreślam obligatoryjnie, klient był zobowiązany do wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu czyli innymi słowy „ubezpieczenia brakującego wkładu własnego”. W tamtych latach składka na to ubezpieczenie to było ok. 4,5% od wartości brakujących środków. Przykład. Klient zaciągał kredyt 400 tys. zł co stanowiło 100% wartości nieruchomości. Nie miał środków własnych. Brakujące 20% wkładu własnego wynosiło w tym przypadku 80 tys. zł. ( 400 tys. zł x 20% = 80 tys. zł ). Składka na ubezpieczenie wynosiła więc 80 tys. zł x 4,5 % = 3600 zł. Składki były pobierane za okres 3 lat. Po 3 latach znowu miało miejsce to matematyczne działanie i klient płacił ponownie. Oczywiście składka powinna być odrobinę mniejsza bo przez 3 lata jakiś ułamek kapitału już spłacono. Tak się jednak nie stało. Dlaczego ? Opiszę to w pkt. 4. Wracając do ubezpieczenia niskiego wkładu. Duże whisky temu klientowi, który w tamtym czasie ( lata 2007-2009 ) miał dostęp do umowy tego ubezpieczenia czy chociażby Ogólnych Warunków Ubezpieczenia. Materiały były tajne i nawet doradcy w bankach nie mieli do nich dostępu. Informacja przekazywana ustnie była jasna. Jeśli kredyt przestanie być spłacany to ubezpieczyciel pokryje w formie odszkodowania ten ubezpieczony wkład własny. Bomba wybuchła jakiś czas temu przy okazji pierwszego wyroku Sądu, który unieważnił proceder tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Okazało się bowiem, że poufna umowa tego ubezpieczenia dotyczyła wyłącznie banku i ubezpieczyciela. Klient nie był stroną umowy mimo, że płacił składki ! To co wprawiło w osłupienie dziesiątki tysięcy osób, którym banki wymówiły umowy był fakt, że ubezpieczyciele wystąpili do nich z roszczeniem zwrotu całości odszkodowania wypłaconego bankowi ! Niestety żaden z dzisiaj „poszkodowanych” kredytobiorców nie miał możliwości dowiedzieć się o nieuchronności takiego roszczenia w momencie zaciągania kredytu. Parę akapitów wyżej napisałem, że mimo upływu czasu i spłat kolejnych rat składa na to ubezpieczenie nie maleje. Dlaczego ?
- Kapitał czyli kasa, którą klient musi zwrócić do banku, bez odsetek. Tak jak napisałem w pkt. 2 już momencie zaciągania kredytu indeksowanego kapitał do zwrotu wzrastał z uwagi na spread. Ale to nie wszystko oczywiście. Pojawia się tu element, który ostatnio wywołał taką burzę w mediach czyli kurs waluty. Pamiętam jak dziś te nawoływania, reklamy, doświadczonych analityków, etc, którzy zgodnym chórem opowiadali o konieczności wzięcia kredytu tu i teraz bo lepszego momentu nie będzie. Nieruchomości będą drożeć , frank i waluty będą tanieć. I tak, w okresie największego boomu budowlanego i kredytowego kurs nieszczęsnego franka spadł poniżej 2 zł. Na dziś dla tych, którzy wtedy zaciągnęli kredyt indeksowany oznacza to ni mniej ni więcej jak wzrost miesięcznej raty o ponad 100% ! Jeśli ktoś wtedy płacił miesięcznie powiedzmy równowartość 1000 franków miesięcznie to rata wzrosła mu z 2000 zł do 4300 zł miesięcznie ! A przypominam, że były banki, które udzielały kredytów hipotecznych nawet przy wskaźniku debt to income 70% ! Co oznaczało, że rodzina zarabiająca wspólnie powiedzmy 5000 zł netto mogła zaciągnąć zobowiązania do wysokości raty 3500 zł miesięcznie ! I było takich kredytobiorców bardzo wielu, którzy wierząc opiniom „ekspertów” i mając na wyciągnięcie ręki upragnione m3 zamiast mieszkania kątem u rodziców brali kredyty nawet przy takich wskaźnikach. Dla nich dzisiejszy kurs np. franka jest początkiem końca. Wróćmy jednak do kapitału. Jeśli więc idąc tropem opisanym powyżej policzymy sobie kapitał pozostający do spłaty to mamy już mały horror. Jeśli bank udzielił kredytu na 100% wartości nieruchomości, która wtedy wynosiła powiedzmy 400 tys. zł. (200 tys. franków po kursie franka 2 zł ) i tyle było kapitału do spłaty to dziś po aktualnym kursie pozostający kapitał do spłaty wynosi c.a. 860 tys zł. Przekroczył więc już 200% wartości nieruchomości i to przy założeniu, że wartość nieruchomości nie spadła co jest mrzonką oczywiście. Dlatego składki na ubezpieczenie wkładu własnego nie maleją a wręcz rosną. Ta sytuacja oznacza również , że zgodnie z zapisami umów kredytowych banki mogą wystąpić do klientów o dodatkowe zabezpieczenie lub natychmiastową spłatę różnicy pomiędzy aktualną wielkością kapitału do spłaty a 100%-tami aktualnej wartości nieruchomości. W opisanym powyżej przypadku bagatela, 460 tys. zł…To nie koniec zarabiania na umoczonym w indeksowanym kredycie kliencie.
- Cross-selling czyli sprzedaż innych produktów bankowych w powiązaniu z kredytem hipotecznym. O ile mnie pamięć nie myli to w UE zakazana jest sprzedaż wiązana jeśli dwa produkty pochodzą z innych dziedzin. Innymi słowy nie można uzależnić zakupu np. laptopa od jednoczesnego zakupu wczasów na Teneryfie. A czym jest jak nie sprzedażą wiązaną jest zmuszanie klientów kredytowych do posiadania karty kredytowej w banku, w którym klient zaciąga kredyt hipoteczny ? Co ma wspólnego karta kredytowa z hipoteką ? To samo dotyczy kont osobistych. Każdy kredyt ma swój rachunek techniczny i nie ma potrzeby posiadania ROR żeby móc spłacać kredyt.
Opisałem powyżej kilka mechanizmów, które banki wykorzystały i wykorzystują do „łowienia” kolejnych naiwnych. Argument, że przecież dorośli ludzie brali kredyty więc powinni wiedzieć co robią nie do końca jest trafiony ponieważ mamy tu do czynienia z jaskrawą nierównością stron ( ot chociażby ubezpieczenie niskiego wkładu ). Te kilkaset tysięcy osób, które wpadły w pułapkę to przecież nie specjaliści z dziedziny instrumentów bankowych i nie koniecznie muszą się na wszystkim znać. Kiedy oddaję samochód do mechanika to siłą rzeczy muszę mu zaufać, że się zna i wie co robi a ja odbiorę samochód w pełni sprawny i bezpieczny. To samo dotyczy również banków, zwłaszcza , że te ostatnie są przecież instytucjami zaufania publicznego. Czy różnice kursowe i zwirowania wokół kredytów indeksowanych to tylko „wolny rynek” i „makroekonomia” ? Przed Świętami odbyło się w Szwajcarii referendum na temat rezerw złota. Gdyby Szwajcarzy powiedzieli tak, to tą jedną decyzją wywindowali by kurs franka o kilkadziesiąt groszy. Czy ktoś, nawet wybitni ekonomiści mogli takie rzeczy przewidzieć ? A co dopiero zwykły obywatel zasuwający w fabryce. Jak przewidywać nagłą decyzję rządu Szwajcarii o uwolnieniu kursu ? W ubiegłym roku 5 banków musiało zapłacić 3,3 mld dolarów grzywny za manipulacje LIBOR-em. Co to ma wspólnego z „wolnym rynkiem” ? O spekulacjach na walucie nawet nie wspominam bo szkoda czasu.
Nim zaczniemy utyskiwać na bezmyślność „indeksowanych” kredytobiorców weźmy pod uwagę i te wszystkie czynniki, które opisałem. Może wtedy będzie łatwiej wyrobić sobie zdanie na temat zasad uczciwości i transparentności w tej branży. Żeby sprawa była jasna, jestem przeciwnikiem jakiejkolwiek pomocy, która miałaby pochodzić z budżetu państwa. Ale może najwyższy czas żeby bezkarni do tej pory bankierzy wzięli część odpowiedzialność za swoje działania również na siebie zamiast beztrosko przerzucać wszystkie koszty i ryzyko na klientów ? Na Węgrzech 370 tysiącom klientów mających kredyty indeksowane banki przeliczyły zadłużenie na forinty po kursie z dnia uruchomienia kredytu. Nie słyszałem żeby system bankowy się zawalił. A 370 tysięcy w kraju liczącym 9,8 mln ludności to odpowiednik blisko 1,5 miliona klientów u nas….
